Salg af pantsat fast ejendom er underlagt de lovbestemmelser, der er fastsat i føderal lov nr. 102-FZ "On Mortgage (Pledge of Real Estate)". Den nye version af denne lovgivning indeholder bestemmelser om en række tilføjelser og ændringer, der trådte i kraft 01.01.2019.
Generelle begreber ved offentlig auktion
For at forstå detaljerne ved at afholde offentlige auktioner til salg af fast ejendom inden for rammerne af de relativt nye juridiske normer i russisk lovgivning er det nødvendigt at forstå nogle begreber.
Sted for tilrettelæggelse af offentlig auktion. Det er direkte knyttet til det ejendomsobjekt, der skal sælges.
Offentliggørelsesperiode. Inden for ti dage fra auktionsdatoen offentliggøres en meddelelse, der angiver oplysninger om afholdelsen af denne begivenhed (auktionens sted, sted og dato samt omkostningerne ved materielle aktiver).
Offentlig auktionsmeddelelse. På den officielle hjemmeside for FSSP offentliggøres oplysninger om den planlagte auktion med den samtidige underretning om de territoriale divisioner af denne tjeneste. Deltagerne skal betale et fast depositum, som normalt er 5% af den oprindelige værdi af materielle aktiver. Desuden refunderes depositumet fuldt ud, hvis auktionen erklæres ugyldig. Og forudsat at emnet, der vandt auktionen, nægter at betale for auktionsprodukterne, vil dette depositum ikke blive returneret til ham.
Kontrakt. Aftalen mellem auktionens arrangør og den enhed, der vandt auktionen, indeholder oplysninger om transaktionen, der er optaget i Sovjetunionen.
Deltagere. Antallet af emner, der er optaget på auktionen, er begrænset. Som regel er kun personer, der har ret til at bruge disse genstande (slægtninge, venner og bekendte til pantsætteren) såvel som pantsætteren, optaget på auktionen.
Registrering af transaktionen. En enhed indregnes som den vindende byder på grundlag af den højeste budpris. Efter auktionen indgås en salgskontrakt. Betaling for det skal ske inden for fem dage til begivenhedsarrangørens konto. Desuden er den tidligere deponerede sikkerhed fuldt ud inkluderet i transaktionsomkostningerne.
Anerkendelse af auktionen ugyldig. En offentlig auktion betragtes som annulleret, hvis antallet af deltagere er mindre end to samt i mangel af betaling fra den vindende enhed. Når auktionen er anerkendt som mislykket, kan ejeren af auktionens genstand blive pantsætter, eller auktionen kan udnævnes igen. I sidstnævnte tilfælde bør tidspunktet for deres besiddelse udnævnes tidligst en måned senere, og de oprindelige omkostninger til materielle aktiver bør reduceres med 15%.
Derudover kan den offentlige auktion annulleres, hvis parterne i det omtvistede retsforhold indgår en fredsaftale. Hvis dette blev muligt efter offentliggørelsen af auktionsdatoen, er skyldneren forpligtet til at betale alle omkostninger afholdt af auktionens arrangør.
Tilbagetrækning af materielle værdier. Den mest almindelige form for fuldbyrdelse af en retsafgørelse inden for rammerne af fuldbyrdelsesprocedurer er beslaglæggelse af ejendom. På samme tid, fem dage efter beslaglæggelsen pålægges, udføres en direkte beslaglæggelse af væsentlige aktiver (helt eller delvist), som udføres af en medarbejder i FSSP.
Implementering af objekter. Specificiteten ved salg af beslaglagt ejendom svarer til reglerne for pantsættelse. Denne procedure håndteres dog udelukkende af et autoriseret regeringsorgan.
Anerkendelse af emnet som insolvent. I tilfælde af konkurs hos juridiske enheder og enkeltpersoner udføres auktioner for salg af pantsat ejendom på tidspunktet for ekstern ledelse og konkursbehandling.
Lovgivningsmæssige innovationer. I øjeblikket bestemmes erhververen af ejendommen udelukkende efter pris på auktionsbasis og er fuldstændig fritaget for kreditorrestriktioner. Tidligere blev dette aspekt (betingelser for brug af ejendom af den nye ejer) reguleret af føderal lov nr. 127, der fokuserede på kreditorers rettigheder.
Typer af handler. I denne sammenhæng er der åbne og lukkede begivenheder. I det første tilfælde indebærer offentlig budgivning deltagelse af enhver enhed. I sidstnævnte version er begivenheden til realisering af materielle værdier udelukkende fokuseret på de inviterede deltagere. Dette gælder også metoden for afgivelse af tilbud. Så åben (oralt) eller lukket (forseglet kuvert) form bestemmer status for begivenheden. Auktioner kan også afholdes i en blandet form, når for eksempel en begivenhed, der er lukket med hensyn til deltagerne, indebærer en åben form for pristilbud.
Offentlig auktionsmeddelelse
Meddelelsesteksten er det grundlæggende grundlag for gennemførelse af offentlige auktioner. Derfor bør dette dokument udarbejdes i nøje overensstemmelse med de tematiske krav. Ofte sidestilles meddelelsen om en auktion med et offentligt tilbud. Det er vigtigt at forstå, at forvrængning af information i teksten i meddelelsen, som har påvirket auktionens resultat, kan medføre annullering af deres resultater eller ugyldighed.
Meddelelsen skal afspejle følgende oplysninger:
- vilkårene for transaktionen (auktionens genstand, dens værdi og besvær)
- oplysninger om indehaveren af ophavsretten eller ejeren
- data om proceduren for afholdelse af auktionen (sted, tidspunkt og form for bedrift, hvem der er arrangør, proceduren for registrering af deltagelse og bestemmelse af vinderen).
Følgende nuancer kan nævnes som typiske præcedenser for tematiske retspraksis i vores land:
- implicitte kriterier for evaluering af ansøgninger
- depositumets pris er urimeligt høj
- forvrængning af objektets parametre, som påvirkede ideen om det;
- ufuldstændig beskrivelse af genstandens behæftelser
- ufuldstændig information om objektets egenskaber
- krænkelse af den nødvendige mulighed for at gøre sig bekendt med de dokumenter, hvorfra den udøvede ret opstod.
Offentliggørelsen af auktionsmeddelelsen udføres i overensstemmelse med det krævede minimum, som inkluderer webstedet for afdeling for fogedtjenesten, FSSP's føderale websted og de lokale myndigheders officielle massemedier. I øjeblikket har voldgiftspraksis for disse publikationer udviklet de nødvendige kriterier for deres vurdering, der tager højde for den obligatoriske tilstedeværelse af en trykt tekst (eksklusive brug af kun radio- og tv-udsendelser), målgruppe, regionale karakteristika og fuld tilgængelighed af information.
Rækkefølge for adfærd
De generelle regler for udøvelse af offentlig handel indebærer følgende funktioner.
Disse auktioner afholdes i form af en auktion, hvor skyldnerens ejendom sælges til den højeste pris.
Meddelelsen om auktionen skal offentliggøres senest 30 dage før auktionen. Den skal indeholde fuldstændige oplysninger om emne, sted, tidspunkt, procedure (registrering af deltagelse) og auktionens form samt vinderens oprindelige pris og bestemmelse.
For at deltage i den offentlige auktion skal ansøgere betale et passende depositum. Dens størrelse og procedure for indtastning er angivet i meddelelsen. Depositummet refunderes i tilfælde af annullering af auktionen, såvel som hvis emnet deltager i den, når han ikke blev vinder. Den person, der vandt auktionen, foretager betalingen i overensstemmelse med salgskontrakten under hensyntagen til depositum.
Arrangøren har ret til at annullere dem senest tre dage før afholdelsen af den offentlige auktion.
Begrebet "personer, der deltog i auktionen, men ikke vandt den", udelukker deltagere, der ikke kom til arrangementet, og de personer, der ikke foretog nogen godtgørelse til den oprindelige pris på ejendommen.
På auktionsdagen underskrives den relevante protokol mellem vinderen og arrangøren, som har den juridiske kraft af en aftale.
Bud finder kun sted, hvis mindst to enheder deltager i dem. Og vinderen er deltageren med det højeste bud.
Hvis deltageren, der vandt auktionen, nægter at underskrive protokollen, mister han depositumet. Og arrangøren, der undgik at underskrive protokollen, returnerer depositum i dobbeltbeløb til vinderen og godtgør ham alle omkostningerne ved deltagelse i auktionen, der overstiger depositumets størrelse.
Anerkendelse af auktionen ugyldig
Auktionen erklæres ugyldig i følgende tilfælde:
- færre end to deltagere ansøgte om deltagelse i auktionen
- tilstedeværelsen på auktionen var mindre end to deltagere
- ingen har taget højde for den oprindelige pris på materielle aktiver
- vinderen af auktionen har ikke betalt de fulde omkostninger ved auktionsposten til arrangørens konto inden for fem dage.
Da formålet med auktionen i dette tilfælde ikke er nået, udnævnes gentagen bud. En ny dato for afholdelse af offentlige auktioner er fastsat, efter at auktionen erklæres ugyldig inden for en periode på 10 til 30 dage.
I alle tilfælde undtagen det faktum, at vinderen af auktionen ikke betaler ejendommens fulde værdi, udføres den sekundære auktion med et fald i de oprindelige omkostninger med 15%. Alle andre regler for udøvelse af sekundær handel er i overensstemmelse med proceduren for gennemførelse af primærauktionen. Det er vigtigt at forstå, at retten efter en interesseret persons sag kan anerkende auktionen som ugyldig, hvis proceduren for dens adfærd blev overtrådt.
Reglerne for proceduren for afholdelse af offentlige auktioner for forskellige ejendomme er som følger:
- pant i fast ejendom - art. 56-58 FZ "Om pant (pant i fast ejendom)";
- pantsættelse af anden ejendom - Art. 350 i den russiske føderations civilret;
- salg af værdipapirer - art. 89 (del 4) i den føderale lov "om tvangsfuldbyrdelsesprocedurer".
